四川在線記者 田姣

僅時隔一周,存量首套房貸調整就有了更加清晰的操作指引。9月7日,包括中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行和中信銀行在內的6家銀行陸續發布存量首套個人住房貸款利率調整實施細則公告,對調整范圍、調整規則、申請時間、調整時間、調整渠道,以及異議處理等操作層面的相關細則予以明確并進行說明。

通過公告,可以看到哪些信息?針對大家普遍困惑的問題,我們對公告進行了系統梳理。

Q1

哪些情形屬于“二套轉首套”?

兩類情形。

眾所周知,此次存量房貸調整的對象除了住房貸款發放時套數性質為首套的以外,還包括滿足當地“認房不認貸”政策的“二套轉首套”存量房貸。

那哪些情形屬于“二套轉首套”?以成都為例,主要有以下兩類情形:

一類是購房者在成都“買一賣一”的時候,因為當時執行“認房又認貸”政策,被認定為二套房。現在成都執行“認房不認貸”政策,他的這套房子也屬于首套房,可申請利率調整。

二類是購房者此前在成都有兩套房,但現在已經賣了一套,名下只有一套房,在目前“認房不認貸”政策下,也可申請為首套房進行利率調整。

值得注意的是,對于當地政府目前尚未明確是否執行“認房不認貸”政策的城市,可待當地政策確定后按照具體通知及公告內容執行。

Q2

逾期的不良貸款,能否調整?

客戶歸還拖欠本金及利息,再進行利率調整

在首套房貸償還過程中如果存在貸款拖欠等情形的,暫不進行利率調整,需歸還拖欠本金及利息、貸款狀態恢復正常后,再進行存量房貸利率調整。

此外,建設銀行對拖欠天數予以明確。該行表示,符合本次調整范圍的貸款,如連續拖欠天數超過90天,拖欠還清前暫不調整,還清拖欠后,可以調整。如有特殊情形,可咨詢貸款經辦機構。

Q3

利率可以調低多少?

四川部分地區最低可降至LPR-40個基點

這是大家最關注的問題。此前發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(下文簡稱《通知》)中,對于利率調整幅度,明確了“不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”這一條底線,但同時也提到,各城市、各銀行根據具體情況決定。

從今天各家銀行發布的公告來看,普遍是按照最低標準執行。也就是,房貸批下來的那年那一刻,所在城市官方定的最低房貸利率是多少,現在就有機會降到這條線。

根據此前人民銀行四川省分行在官網公布的2019年四川省各地首套房貸款利率下限情況表來看,四川21個市州中,瀘州、內江、達州、巴中和資陽5個城市在部分時段首套房房貸利率下調空間更大,最低可調至LPR-40個基點。

Q4

2019年10月8日前發放的

存量首套房貸如何調整?

最低可調整至相應期限LPR不加點

此前全國多地公布的首套房貸利率下限表中,涉及的時間段均是2019年10月8日之后,那在此之前的首套房貸利率應該如何調整?

從多家銀行發布的公告來看,如已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為LPR定價的,最低可調整至相應期限LPR不加點,原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的,按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

比如,2019年10月8號之前在成都的首套房貸利率轉換為LPR定價的,則可調整為LPR不加點。

如果目前還是采用基準利率定價的貸款,或者固定利率的貸款客戶,則需申請轉換為以LPR為定價基準后,再進行利率調整;未申請轉換的,將無法辦理。

Q5

要去找銀行談判嗎?

除了三種情況,銀行都統一辦理

從申請方式看,主要分為統一批量調整和主動申請兩類。

如果你屬于這類情況,銀行將主動進行批量操作,無需提出申請,也無需去網點辦理:原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸,將于2023年9月25日集中批量調整,批量調整后于當日起按新的利率水平執行,此前利息均按原合同利率水平計算。

不過如果你是以下三種情況,需要主動向銀行申請:

“二套轉首套”:也就是當時發放時執行的二套房貸利率標準,現在已經符合首套房貸利率標準的。這種情況有兩類,分別是當時所在城市無房,但因“認房又認貸”政策按二套房貸利率辦理。或者當時按二套房房貸利率辦理,后來賣掉房子后符合首套房貸標準的。這種情況就要主動提出申請。

執行固定利率或基準利率定價的存量房貸:統一批量調整的都是浮動利率存量房貸,如果是固定利率,要主動向銀行提出申請,也就是屬于固定利率或基準利率定價的存量房貸。

還有就是不良貸款:房貸存在拖欠本息,同樣需要還清積欠本息后,主動申請調整。

Q6

變更貸款利率和新發放貸款置換

兩種方式,哪種更劃算?

兩種方式調整后的利率水平一致

根據《通知》要求,本次調整可采取新發放貸款置換或協商變更合同利率方式。多數銀行表示,考慮到客戶服務便捷性,將主要采用變更合同約定利率水平的方式。

也有銀行提出,如果不同意調整或擬采取置換方式調整的客戶,可聯系貸款經辦機構。但同時,銀行也指出,兩種方式調整后的利率水平一致。

Q7

調整時間是哪一天?

9月25日當天

根據細則,銀行集中批量調整房貸利率是在9月25日,當日起就按新利率執行。

不過,屬于主動申請的房貸客戶,要留意銀行的“窗口期”。根據銀行的細則,屬于主動申請的情況,并在9月25日起提出申請的,銀行將進行集中統一利率調整,新利率在1個月后執行。

屬于主動申請的情況,錯過了集中批量處理的窗口期,銀行將逐筆進行人工審核,并在審核通過次日后執行。

Q8

需要主動申請的市民,應如何提交申請?

多數銀行線上線下均可申請

根據各家銀行公告顯示,大部分銀行可通過線上(手機銀行)、線下(貸款經辦機構)渠道提交申請。部分銀行則需要到原貸款服務行發起首套住房按揭貸款利率調整。

具體申請渠道,可留意各家銀行官網的通知。

Q9

怎么知道自己申請成功了?

短信通知結果

大部分銀行表示,調整后,將通過短信告知利率調整結果。此外,大家可以在手機銀行、網絡銀行查詢到調整后的貸款利率以及本月需要歸還的本息。

從公告看,利率調整高峰期可能出現系統擁擠。同時短信發送可能存在分批次發送、時效滯后等情況。

Q10

調整會收取手續費嗎?

不會!小心騙子

從公告看,存量房貸利率調整不收取任何費用,請不要相信輕信銀行以外的電話或者人員。