中新財(cái)經(jīng)4月7日電 (左宇坤)樓市“松綁”的訊號(hào)正向更多、更廣的城市蔓延。

一般來(lái)說(shuō),三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)往往更需要鼓勵(lì)性政策。但3月以來(lái),以鄭州、哈爾濱、福州、蘭州為代表的的四大省會(huì)城市,也逐一打開(kāi)了政策的工具箱。

蘭州樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)性放松

清明小長(zhǎng)假的尾聲,甘肅蘭州樓市出了大招。《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》出臺(tái),從降低首付比例、部分放松限購(gòu)、放寬限售條件等方面釋放積極信號(hào)。

在貸款方面,個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí),對(duì)于擁有一套住房并結(jié)清了購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的,執(zhí)行首套房貸款政策,即執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

在限購(gòu)方面,對(duì)于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的,予以支持,允許其在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套住房;對(duì)于兩孩或三孩家庭,也可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套房產(chǎn),在一定程度上打開(kāi)了限購(gòu)窗口。

政策的放松和蘭州自身市場(chǎng)行情密切相關(guān)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),蘭州新建商品住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌,市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比連續(xù)10個(gè)月下降,2022年3月同比降幅近八成,購(gòu)房者置業(yè)情緒仍較低,市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。

“蘭州此次加大需求端政策力度,涉及范圍較廣,限購(gòu)、限貸、限售等均有放松。”正如中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜所言,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,蘭州此次放松的動(dòng)作具有全面性。

上一個(gè)如此豐富的政策,便是3月1日河南鄭州發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“鄭十九條”),更是有人形容此次蘭州“基本復(fù)制了鄭州的政策”。因而,“鄭十九條”發(fā)布一個(gè)月后的鄭州樓市情況,對(duì)于接下來(lái)各地的調(diào)控也具有參考意義。

“鄭十九條”滿月,改善型住房火熱

“政策剛出臺(tái)后兩周,看房的人非常多,相當(dāng)火熱,現(xiàn)在熱度下來(lái)了一些。”鄭州房地產(chǎn)中介徐峰(化名)向中新財(cái)經(jīng)表示。

帶看量的上升還未帶動(dòng)房?jī)r(jià)的回彈。剛剛過(guò)去的清明假期,徐峰所在的門店依然在積極準(zhǔn)備促銷活動(dòng),他向中新財(cái)經(jīng)介紹了一套位于鄭州三環(huán)位置的二手房產(chǎn),目前有很多買家感興趣:“120㎡的三房,年頭比較久了,業(yè)主開(kāi)的價(jià)格是88萬(wàn)元。要知道放在四、五年前,同小區(qū)同戶型的能賣到快150萬(wàn)元。”

但讓徐峰感受更明顯的,是改善型住房蘇醒,即新政中“已有一套住房且貸款還清,再買時(shí)享受首貸”惠及的購(gòu)房者。徐峰舉例,在鄭州主城某500萬(wàn)元起步的熱點(diǎn)樓盤,不僅一天能到訪上百組客戶,有的銷售人員一天就能簽下四、五單。

“總的來(lái)說(shuō),鄭州新政后的首個(gè)小長(zhǎng)假,樓市的整體銷售好于去年底,但還沒(méi)能趕上去年同期。”徐峰認(rèn)為,在經(jīng)歷暴雨、疫情、“爛尾樓”等多輪打擊后,鄭州樓市的置業(yè)預(yù)期仍處于修復(fù)期,最需要的是信心,也期待改善型住房的火熱能帶動(dòng)剛需入場(chǎng)。

哈爾濱、福州放松限售、限購(gòu)

3月23日,同為省會(huì)城市的哈爾濱市宣布廢止2018年出臺(tái)的限售政策。文件中,原規(guī)定“已完成其階段性調(diào)控使命”表述頗為引人關(guān)注。

2018年起,哈爾濱開(kāi)始實(shí)行區(qū)域性限售政策,在主城區(qū)6區(qū)取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限,凡新購(gòu)買商品住房的,自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱,此次哈爾濱對(duì)既有政策廢除,屬于政策放松的一種新形式,標(biāo)志著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策約束和捆綁的內(nèi)容減少。此次“限售”政策廢除,意味著本就沒(méi)有限購(gòu)政策的哈爾濱樓市面臨更多利好。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),利好效果如何仍待進(jìn)一步觀察。因?yàn)樵谌ツ?0月,哈爾濱曾發(fā)布十六條新政,包括放寬公積金貸款條件,發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容,但半年過(guò)去,哈爾濱樓市仍處于低迷態(tài)勢(shì)。

同樣“坐不住”的省會(huì)城市還有福建福州。3月30日,有媒體從福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心處獲悉,福州已在一定范圍內(nèi)放松限購(gòu)政策,非戶籍家庭可在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。

具體而言,非五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺(tái))在福州五城區(qū)購(gòu)房,無(wú)需落戶,且無(wú)需提供近2年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社保或納稅證明或落戶,即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

“說(shuō)明省會(huì)城市也逐漸在進(jìn)行放松,省會(huì)城市壓力也較大,類似放松對(duì)政策于所在省份的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變是有積極影響的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

超60城出手,成效或年中顯現(xiàn)

如果將目光從省會(huì)城市外拓會(huì)發(fā)現(xiàn),更多城市早已加入了松綁樓市的隊(duì)伍。

從范圍看,進(jìn)入4月,僅5天時(shí)間就有6個(gè)城市接連出臺(tái)寬松政策。據(jù)諸葛研究院不完全統(tǒng)計(jì),截至3月30日,有62個(gè)城市松綁了樓市政策,主要在降低首付比例,下調(diào)房貸利率,公積金貸款放松,放松限售限價(jià),放松限購(gòu)限貸,購(gòu)房補(bǔ)貼等層面。

從力度看,3月份以來(lái),已經(jīng)有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內(nèi)的六城對(duì)限購(gòu)限售政策進(jìn)行了松綁或取消,充分說(shuō)明調(diào)控放松進(jìn)入新階段,即從此前降低首付的做法轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“五限”政策的松綁。

對(duì)于限制性措施的屢屢退出,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪提到,限購(gòu)、限售這種限制性政策對(duì)于樓市管控的力度相對(duì)較大,作用周期相對(duì)較短,效果較為明顯,調(diào)整較為靈活。

“但如果把控不好力度也會(huì)存在一定的弊端,如過(guò)度限制可能會(huì)降低市場(chǎng)購(gòu)買欲,導(dǎo)致樓市供需失衡等。”關(guān)榮雪提到,因此也從側(cè)面反映出城市對(duì)于政策放松的迫切性與必要性。

“2022年清明假期期間,全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中,除個(gè)別熱點(diǎn)城市成交面積有所增長(zhǎng)外,多數(shù)城市成交規(guī)模均同比下行。”中指研究院數(shù)據(jù)顯示,但熱點(diǎn)城市在前期積壓的需求逐漸釋放下,市場(chǎng)已進(jìn)入恢復(fù)通道,預(yù)計(jì)熱點(diǎn)一二線城市以及東部城市群內(nèi)部部分三四線城市市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)恢復(fù)。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,年中或是樓市重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn),在因城施策對(duì)地產(chǎn)銷售和配套融資的帶動(dòng)下,預(yù)計(jì)年中房地產(chǎn)信貸需求將有明顯改善,帶動(dòng)總體信貸需求好轉(zhuǎn)。(完)